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  对于投资者来说,美好置业(000667)可没有它的名字那么“美好”。因为继2017年营收、净利润双下滑后,美好置业在过去的2018年仍未有改善。


  2月27日晚间,美好置业发布2018年年报。据公告披露,美好置业2018年营业收入25.2亿元,同比减少43.21%;实现归属上市公司股东的净利润2.49亿元,同比减少62.55%,每股收益0.10元。


  不久前,美好置业董事长刘道明在亚布力论坛上表示,九十年代以前的房地产基本没法住了,农村的房子慢慢也要淘汰,还有中国人没有房子基本找不到媳妇。这几个原因让中国的房子长期是看好的。“我个人的观点是房地产二十年是没有问题的。”


  但美好置业却未完成预想的年度目标。房地产板块方面,2018年其销售签约额为77.3亿元,相较于2017年的31.6亿元,增长233%。但其原本计划额为100亿元,完成率仅77%。


  营收净利润均下滑


  过去的2018年,房地产行业竞争加剧,行业集中度加速提升,房地产企业分化明显,美好置业的日子显然也不好过。据其2018年报,美好置业2018年营业收入25.2亿元,同比减少43.21%,净利润2.48亿元,同比减少62.55%,延续2017年的下降之势。


  其中,房地产项目仍为其贡献主要业绩,共收入23.24亿元,占营业收入的92.21%;现代农业收入566.6万元,占比0.22%;而毛利率可达99%以上的城中村综合改造项目营收8305万元,对业绩贡献仅为3.30%,同比下降87.27%。


  目前,美好置业共有五个业务板块,包括房产开发业务、城市土地开发业务、产业新镇业务、现代农业、装配式建筑业务。“装配式建筑、现代农业和产业新镇业务板块尽管处于业务培育期,但均已获得可喜进展。”其年报如此表述。


  其中,公司位于武汉江夏、青岛即墨的生产基地已建成投产。今年1月,美好装配联合主编的湖北、山东两省叠合剪力墙结构地方标准由两省住建厅颁布。产业新镇业务板块,2018年中标成为湖北洪湖新滩美好未来新城(一期)PPP项目供应商,目前完成新滩美好未来新城69平方公里总体规划,并完成2018年土地征收任务。


  但实际上,房地产仍是其主业,提供主要营收来源。装配式建筑、现代农业等新业务板块仍处于业务培育期,几乎未开始贡献利润。


  业绩下滑背后,美好置业在拿地上也速度放缓。2018年,其计划签约2350亩土地、增加土地储备约437万平方米,但实际上签约土地仅446亩,新增土地储备16.63万平方米。


  而在过去的2016年、2017年,美好置业均未完成拿地计划。据其年报披露,2016年,美好置业新增土地储备完成率约26%;2017年完成率约11%。值得注意的是,华中区域是美好置业核心重点区域,但其2018年新增的4宗土地储备分别位于苏州和芜湖。


  重重压力下,美好置业未完成预想的年度目标。房地产板块方面,2018年其计划签约金额100亿元,实际完成77.3亿元,完成率77%;计划销售面积86.3万平方米,实际完成73.4万平方米,完成率85%。


  地产项目推进缓慢


  值得注意的是,营收下降,与其房地产开发项目推进缓慢有密切关系。据年报显示,其于2014年、2015年开工的重庆“名流印象”、武汉“美好名流汇”依然处于在建状态;此外,2016年、2017年分别有2个、3个项目开工,均为“在建”状态。


  而这些地产项目仍需大量资金投入。截至2018年底,美好置业拥有在建、待建及竣工项目共12个,预计总投资301亿元,实际投资183亿元,还需要投入约118亿元。目前,公司账目上2018年末的货币资金仅为20.06亿元。


  除去房地产资金缺口待填,现代农业也“嗷嗷待哺”。去年5月份,美好置业宣布将投资20亿元在湖北省监利县建设生态农业产业园项目;时隔2个月,其再次宣布将在洪湖市投资建设“双水双绿”生态农业产业园项目,总投资规模约80亿元。两个项目投资预计在36个月内完成。


  美好置业此前对媒体称,公司将按计划逐年以自有资金分步实施,项目所需资金的20%~30%由公司自筹,其余部分将与相关政策性银行合作,由其提供资金支持。不过,百亿数目,对其来说并不容易。


  目前,其已新获得中国工商银行8亿的住房开发贷款授信审批。装配式建筑板块已相继获得工商银行、中国银行、青岛农商等金融机构的长期(五年)固定资产贷款授信合计14.4亿元;现代农业板块则在2018年底,取得中国农业发展银行湖北省分行4亿元的贷款审批。


  过去一年,美好置业共融资42亿,融资余额51.4亿元,与2017年基本持平;首次发行中期票据并成功募集资金10亿元,固定资产贷款较2017年增加11.8亿元,公司年化融资成本控在10%以内。目前,其负债合计153.04亿元,与期初的97.41亿元相比有所增加,资产负债率维持在66%。


  此外,据年报披露,2018年度其一、二级开发业务现金流入109.5亿元,比2017年度增加70.1亿元;经营活动产生的现金流量净额7.1亿元,与2017年度负10亿元相比明显改善。业内人士指出,尽管公司营收和净利润均下降,但现金流入、销售签约等指标显示出公司经营的良好状态。


  第一财经注意到,报告期内公司经营活动产生的现金净流量与年度净利润存在重大差异。其原因在于,公司主业为房地产开发,开发项目达到收入确认条件结转利润的时间,与项目达到预售条件预收客户房款的时间存在错配。开发项目交付前,预收客户的房款计入本期经营活动现金流量项目,但并不同比结转净利润。


  资金与业务发展承压之下,美好置业调低2019年年度目标。在房地产开发业务上,其2019年计划销售面积77万平方米,计划签约额95亿元。“强质量”、“降成本”、“提速度”之下,美好置业要走的路还很长。




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